Affittare a uno studente (Erasmus): cosa sapere prima di investire

L’Italia è la seconda destinazione Erasmus in Europa dopo la Spagna: nel
2023 ha accolto poco meno di 150.000 studenti in scambio, e nel 2024 gli
arrivi sono cresciuti per il secondo anno consecutivo. Per un proprietario in
una città universitaria è un bacino di domanda ampio e ricorrente. Ma affittare
a uno studente internazionale non è come affittare a un inquilino qualsiasi:
cambia il contratto, cambia il fisco e cambiano le aspettative di chi arriva.
Conviene conoscere questi tre piani prima di investire.

Sul piano contrattuale lo strumento dedicato è il contratto transitorio per
studenti universitari, previsto dalla legge 431 del 1998. Ha una durata
compresa tra sei e trentasei mesi, pensata per seguire il calendario
accademico, e non consente di fissare liberamente il canone: l’importo deve
rispettare gli accordi territoriali siglati nel singolo Comune tra associazioni
dei proprietari e sindacati degli inquilini. Per applicarlo servono alcuni
requisiti: lo studente deve essere iscritto a un corso e avere la residenza in un
Comune diverso da quello dell’immobile, e al contratto vanno allegati
l’attestato di prestazione energetica e, dove richiesto, l’attestazione di
rispondenza che certifica la correttezza del canone.

Il piano fiscale è dove questo tipo di locazione mostra il suo vantaggio. Sul
contratto per studenti a canone concordato la cedolare secca scende al 10%,
contro il 21% della locazione ordinaria e il 21–26% degli affitti brevi, e
sostituisce l’imposta di registro e quella di bollo. È un’aliquota tra le più basse
disponibili sul residenziale, ed è una delle ragioni per cui, a conti fatti, la
locazione studentesca regolare regge il confronto con formule
apparentemente più redditizie ma più tassate e più gestite.

C’è poi un aspetto che molti proprietari sottovalutano, ed è forse il piùimportante: per lo studente straniero il contratto registrato non è unaformalità, è un documento di cui ha bisogno. Serve per il permesso disoggiorno se arriva da fuori dell’Unione europea, e per la dichiarazione dipresenza o la residenza temporanea se è cittadino UE; spesso il proprietariodeve rilasciare anche una dichiarazione di ospitalità. Un dettaglio utile: ilcontratto può essere registrato anche se lo studente non ha ancora laresidenza o il codice fiscale italiano, indicando nome, luogo e data di nascitae domicilio estero. Offrire un contratto in regola, insomma, non è un costo daminimizzare: è esattamente ciò che lo studente cerca, e sapersi muovere traquesti documenti diventa un vantaggio competitivo.