Affitti per studenti: la rendita si prepara d’estate

Tra luglio e agosto le sessioni sono chiuse, molti fuori sede sono rientrati a casa e l’appartamento resta vuoto: è l’unico momento in cui si può mettere mano all’immobile senza disturbare nessuno e senza rinunciare a un mese di canone. Chi arriva a settembre con la casa già sistemata entra nella stagione più calda della domanda con un vantaggio che si paga da solo. Chi rimanda, quasi sempre finisce per intervenire d’inverno, a inquilino dentro, nel momento peggiore e al costo più alto.

La voce che rende di più, in questa finestra, è la caldaia. La normativa, il DPR 74 del 2013, tiene distinte due operazioni entrambe obbligatorie: la manutenzione dell’impianto e il controllo di efficienza energetica, quello che si chiude con il cosiddetto bollino. Le cadenze non coincidono: per una caldaia domestica a gas il controllo di efficienza si effettua di regola ogni quattro anni, con alcune Regioni che fissano intervalli più brevi, mentre la pulizia periodica segue le istruzioni del costruttore, di norma annuale, e va annotata sul libretto di impianto. Trascurare questi passaggi espone a una sanzione che va da 500 a 3.000 euro. In un immobile locato la pulizia ordinaria spetta di solito all’inquilino, mentre la verifica dello stato dell’impianto, la messa a norma e l’eventuale sostituzione restano al proprietario, ed è proprio qui che l’estate lavora a favore. Una caldaia controllata a luglio consuma meno e non si ferma a gennaio, quando trovare un tecnico libero è quasi impossibile e un guasto diventa un contenzioso con chi ha freddo. Se la sostituzione è nell’aria, va saputo che nel 2025 la detrazione sugli interventi di efficienza vale il 36 per cento per gli immobili diversi dall’abitazione principale, e che gli incentivi oggi si concentrano su pompe di calore e sistemi ibridi, mentre le caldaie alimentate solo a gas ne sono ormai escluse.

Subito dopo viene l’impianto elettrico, che in una casa da studenti lavora più che altrove: più coinquilini, più dispositivi accesi insieme, più ore di carico. La dichiarazione di conformità prevista dal DM 37 del 2008 non è una condizione di validità del contratto d’affitto, ma il proprietario resta comunque tenuto a consegnare un impianto sicuro e a regola d’arte, e risponde dei vizi. Approfittare della casa vuota per far verificare a un elettricista l’interruttore differenziale, la messa a terra e la tenuta dei carichi costa poco e previene il guasto che, a settembre, blocca l’ingresso dei nuovi inquilini. Nello stesso passaggio conviene modernizzare i punti presa: sostituire le vecchie prese con modelli dotati di attacchi USB integrati è una spesa minima che elimina ciabatte e adattatori volanti, riduce i piccoli sovraccarichi e rende la stanza più appetibile a chi la visita.

C’è poi un intervento che sembra un vezzo e invece risolve un problema strutturale dell’affitto a studenti: la serratura a codice. Il turnover di questi inquilini è alto, le chiavi si perdono, i cambi di coinquilino a metà anno sono la norma, e ogni chiave smarrita significa in teoria cambiare la serratura. Un modello elettronico con apertura a codice permette di assegnare e revocare una combinazione a ogni cambio senza toccare il cilindro, e semplifica la consegna dell’alloggio a chi arriva da un’altra città o dall’estero senza doversi incontrare di persona. Vanno però scelti con criterio: meglio i modelli che mantengono una chiave meccanica di emergenza e una batteria con avviso di esaurimento, e occorre verificare che dall’interno la porta si apra sempre e comunque, anche senza codice, perché resta una via di fuga. Con questi accorgimenti è un piccolo investimento che si ripaga alla prima chiave persa.

L’estate, infine, è il tavolo su cui si prepara il contratto di settembre, e qui conviene tenere l’occhio su due cose. La prima è lo strumento giusto: per lo studente fuori sede esiste un contratto dedicato, il transitorio per studenti universitari previsto dalla legge 431 del 1998, che dura da sei a trentasei mesi, si appoggia agli accordi territoriali sul canone concordato e, con l’attestazione di conformità a quegli accordi, apre alla cedolare secca al 10 per cento, con esenzione da imposta di registro e di bollo. È una tassazione che, sui canoni delle città universitarie, fa una differenza concreta rispetto all’IRPEF ordinaria. La seconda è una distinzione che genera confusione da quando, dal 1° gennaio 2025, è scattato l’obbligo del Codice Identificativo Nazionale: il CIN riguarda le locazioni brevi e turistiche, mentre i contratti per studenti e le locazioni ordinarie di lungo periodo ne restano fuori. Chi affitta a un fuori sede con un transitorio non deve richiederlo; l’obbligo, con sanzioni che per i brevi arrivano fino a 8.000 euro, resta circoscritto a chi affitta ai turisti.
Messe in fila, queste mosse hanno in comune due cose: rendono più della spesa che richiedono, e si fanno bene solo con la casa libera. La finestra tra luglio e agosto è stretta e torna una volta l’anno. Usarla significa arrivare a settembre con un alloggio sicuro, efficiente e pronto, e con un contratto costruito per durare invece che rincorso all’ultimo. È la differenza tra subire l’affitto e programmarlo.

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Fonti: DPR 74/2013 (manutenzione e controllo degli impianti termici); Codice civile, artt. 1576 e 1609 (ripartizione delle spese nella locazione); DM 37/2008 (sicurezza e conformità degli impianti); Legge 431/1998, art. 5 (contratti transitori e per studenti universitari); Agenzia delle Entrate (cedolare secca ed ecobonus 2025); Ministero del Turismo (Codice Identificativo Nazionale).