Il netto premia lo studente

Chi confronta l’affitto breve con la locazione agli studenti guarda quasi sempre al dato lordo, e il dato lordo sembra dare ragione al turismo: nelle principali città italiane il breve rende tra il 4 e il 4,5% contro il 3–3,5% della locazione universitaria su un trilocale. È un divario reale, ma stretto, e non tiene conto di ciò che accade quando dal ricavo si tolgono fisco, gestione e rischio. Nelle città sedi di ateneo, fatta questa sottrazione, il confronto si rovescia.

Il fisco è la prima voce che riduce la forbice. Sugli affitti brevi la cedolare secca è al 26% dalla seconda unità immobiliare in poi — resta al 21% solo su un appartamento a scelta del proprietario — e si applica sull’intero canone, senza l’abbattimento del 5% previsto per la locazione ordinaria. Dal 2026 il regime vale al massimo per due appartamenti: dal terzo scatta la presunzione di attività d’impresa, con partita IVA, SCIA e iscrizione al Registro delle imprese. Per il piccolo proprietario con più di un immobile, questo significa uscire dalla gestione semplice.

A questo si aggiungono i costi di gestione, che spesso non entrano nei conti iniziali. Affidarsi a un operatore per prenotazioni, pulizie e check-in costa di norma tra il 20 e il 25% del ricavato. Nel breve le utenze — gas, acqua, condizionamento — sono a carico del proprietario, mentre nella locazione a studenti le paga l’inquilino. Il ricambio frequente degli ospiti consuma arredi e finiture più in fretta di un contratto annuale. Sommando queste voci, il 4,5% lordo del turismo si avvicina molto, e spesso scende sotto, al rendimento della stanza per studenti, che parte da costi più bassi e in buona parte a carico di chi vi abita.

Il vantaggio più citato a favore del breve è la stagionalità estiva, quando gli studenti rientrano nei paesi d’origine. Nelle città universitarie, però, il calendario accademico lo ridimensiona. Le sessioni d’esame proseguono fino a fine luglio e i corsi riprendono ai primi di settembre: tra chi resta per gli appelli e chi rientra per l’avvio dell’anno, la domanda studentesca copre di fatto tutti i mesi tranne agosto. Una stanza si alloca così su due cicli che insieme valgono circa undici mesi di occupazione.