In Toscana la casa si vende più lenta e si affitta più giovane
Redazione Acadomushomemade30 luglio 2026
Le cronache immobiliari toscane di questa estate raccontano un mercato della vendita che rallenta. A Firenze per vendere un'abitazione servono oggi 101 giorni, contro i 91 di pochi mesi prima; a Pisa si passa da 84 a 99. È un dato che si legge come un segnale di raffreddamento. Per chi possiede un immobile, però, il numero che conta davvero è un altro, e va nella direzione opposta: nel 2025 il 15,8% dei contratti di locazione stipulati in Toscana ha riguardato studenti universitari, contro appena il 4% dell'anno prima. La stessa casa che si vende più lentamente, oggi, si affitta a studenti come non era mai successo.
Il balzo arriva dall'analisi dell'Ufficio Studi Tecnocasa sui contratti conclusi tramite le proprie agenzie, quindi va letto come indicazione di tendenza più che come quota assoluta della regione. La direzione, comunque, trova conferma nel quadro nazionale: sul totale italiano gli studenti pesano meno, ma sono le città universitarie a tirare, e Firenze figura tra le prime piazze del Paese per incidenza degli affitti studenteschi. La componente giovane sta ridisegnando il mercato locativo toscano, e conviene ai proprietari capirne la forma prima della prossima stagione di settembre.
Il profilo dell'affitto cambia insieme alla domanda. I contratti transitori salgono dal 22,2% al 28,7%, mentre il canone concordato arretra dal 26,8% al 24,3% e il canone libero resta la quota maggiore al 47%. La tipologia più richiesta è il quattro locali, che da solo pesa per il 29,2% dei contratti, segno che cresce l'appartamento ampio affittato in condivisione. Gli inquilini under 35 sono il 54,9%, i single salgono al 44,9% e la quota di cittadini stranieri passa dal 17,1% al 21,8%. È un mercato che diventa più giovane, più internazionale e più a rotazione, con le esigenze di gestione che questo comporta. Ne avevamo già scritto guardando alla dinamica degli affitti brevi in Il netto premia lo studente.
La rendita studentesca toscana, però, non ha lo stesso valore ovunque, e qui la geografia fa la differenza. Firenze gioca in un campionato a parte: una stanza singola costa in media circa 606 euro al mese, il che la rende la terza città più cara d'Italia dopo Milano e Bologna e davanti a Roma, con un rincaro del 59% in quattro anni e un'offerta compressa dalla concorrenza degli affitti brevi turistici. Siena mostra il canone medio più contenuto, intorno ai 360 euro, ma con la tensione più acuta della regione: il posto letto in doppia è cresciuto del 27% in un anno e la domanda di singole del 58%, in una città piccola con pochi posti disponibili. Pisa presenta l'ingresso più accessibile, circa 339 euro per la singola e 203 per il posto letto, con una crescita più regolare che la rende la piazza toscana più stabile e in trazione costante, come confermano anche gli alloggi verificati a Pisa. Dietro questi numeri ci sono atenei di taglia diversa: l'Università di Firenze conta oltre 56.000 iscritti, quella di Pisa quasi 45.000, quella di Siena circa 15.000, a cui si aggiunge l'Università per Stranieri.
A completare il quadro serve sapere chi sono questi inquilini e da dove arrivano, perché la provenienza spiega la stagionalità e i tempi del contratto. Sul fronte Erasmus la Toscana accoglie circa duemila studenti in entrata all'anno, e Firenze da sola vale quanto il quinto ateneo d'Italia, con Pisa e Siena su valori vicini tra loro. I paesi di provenienza sono guidati dalla Spagna, seguita da Francia, Germania e Polonia, con la Germania oggi in testa alle immatricolazioni di scambio a Siena. Cambia anche il tipo di studente per città: a Pisa la domanda internazionale si concentra sui corsi in inglese di area ingegneristica e informatica, a Firenze su economia, architettura e discipline umanistiche, a Siena su economia, giurisprudenza e lingue. Chi affitta a questo pubblico ha bisogno di leggerne il calendario e le pratiche, un tema che abbiamo affrontato in Affittare a uno studente Erasmus: cosa sapere prima di investire.
La crescita dei contratti transitori merita un'ultima nota, perché ha un risvolto fiscale che molti proprietari trascurano. Il transitorio per studenti universitari previsto dalla legge 431 del 1998, quando è redatto in conformità agli accordi territoriali sul canone concordato, apre alla cedolare secca al 10%, con un risparmio concreto sui canoni delle città universitarie rispetto alla tassazione ordinaria. Scegliere il transitorio senza questa conformità significa rinunciare al vantaggio. È una delle mosse che conviene preparare adesso, con la casa libera, come abbiamo spiegato in Affitti per studenti: la rendita si prepara d'estate.
Messi in fila, questi numeri disegnano un'occasione precisa. Mentre vendere rallenta, la domanda studentesca accelera, si fa europea e cerca appartamenti da condividere in tre città con valori e tempi diversi. È anche la domanda con più attriti, tra contratti da inquadrare, documenti di studenti stranieri da gestire e il rischio truffa che in Italia colpisce una quota altissima di chi arriva da fuori. Il proprietario che serve bene questa domanda trasforma un balzo statistico in reddito stabile, ed è esattamente il lavoro di selezione e verifica che rende la differenza. Su questo abbiamo costruito la nostra idea di fare sistema attorno all'università.
In Toscana quanto è cresciuta la quota di affitti a studenti? Nel 2025 il 15,8% dei contratti di locazione stipulati in Toscana ha riguardato studenti universitari, contro il 4% del 2024 secondo l'Ufficio Studi Tecnocasa, una quota quasi quadruplicata in un anno.
In quale città toscana la stanza per studenti rende di più? Firenze, con un canone medio intorno ai 606 euro al mese per una singola nel 2025, è la terza città più cara d'Italia dopo Milano e Bologna e davanti a Roma; Siena e Pisa si collocano intorno ai 360 e ai 339 euro, con Siena che registra la pressione di domanda più alta della regione.
Da dove arrivano gli studenti internazionali ed Erasmus in Toscana? Firenze è il quinto ateneo italiano per Erasmus in entrata, con Pisa e Siena su valori simili tra loro, e i paesi di provenienza principali sono Spagna, Francia e Germania, con la Germania oggi in testa alle immatricolazioni di scambio a Siena.
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——— Fonti: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa (analisi socio-demografica delle locazioni in Toscana e tempi di vendita 2025); Immobiliare.it Insights (canoni delle stanze per studenti 2025); USTAT - Anagrafe Nazionale Studenti, MUR (iscritti e studenti internazionali, a.a. 2024/2025); INDIRE - Agenzia Nazionale Erasmus+ (mobilità in entrata); Università di Siena (studenti internazionali in ingresso, a.a. 2025/2026); Legge 431/1998 art. 5 (contratti transitori per studenti universitari); Agenzia delle Entrate (cedolare secca).
