Studentati, il paradosso italiano: mancano i posti letto ma le case vuote sono dieci milioni

C’è un nodo che l’università italiana non scioglie da decenni: l’incapacità strutturale di far incontrare la domanda e l’offerta di alloggi per i fuori sede. Le residenze pubbliche coprono appena il 5% degli studenti che studiano lontano da casa, mentre per allinearsi alla media europea — un posto letto strutturato ogni cinque fuori sede — servirebbero almeno 130mila posti, oggi assenti (Il Sole 24 Ore). Il PNRR aveva promesso 60mila nuovi letti entro giugno 2026, ma a fine 2024 ne risultavano finanziati poco più di 11mila, e i ritardi del Fondo da 599 milioni rendono il traguardo irrealistico (Avvenire, MUR).
Nel vuoto lasciato dalla mano pubblica si è inserito il capitale privato, spesso estero. L’Italia, con una penetrazione del purpose-built student accommodation (PBSA) ferma al 4,8% contro il 14% della media europea, è diventata «il disallineamento domanda-offerta più interessante del continente» secondo gli analisti immobiliari (Cushman & Wakefield, JLL). Operatori come Nido Living — entrato a Milano con un piano da quasi un miliardo di euro — e fondi globali come Blackstone e Hines, quest’ultimo impegnato in uno studentato da 700 letti nell’ex Consorzio Agrario milanese, stanno trasformando uffici e immobili-trofeo in dormitori. Solo nel 2025 Milano ha registrato 38 cambi di destinazione d’uso da ufficio a residenza studentesca.
Il problema è che questi grandi contenitori, redditizi e standardizzati, rischiano di funzionare come hub monofunzionali: spazi che ospitano una «popolazione transitante» di studenti e city user a rotazione rapida (IrpiMedia), senza radicarsi nel tessuto urbano. È la stessa dinamica della turistificazione, e produce lo stesso esito — l’espulsione di giovani, famiglie e residenti dai centri storici, denunciata dagli stessi operatori del settore (Il Sole 24 Ore). Le città con tradizione universitaria perdono così la loro anima civica, mentre le amministrazioni locali incassano nel breve l’attrattività dell’investimento estero senza misurarne il costo sociale di lungo periodo.
Eppure la materia prima per una soluzione diversa esiste, ed è abbondante. Il Censimento permanente Istat 2021 conta 9,58 milioni di abitazioni non occupate, il 27,2% dello stock nazionale: un tasso più che triplo rispetto alla Francia (7,8%) e sei volte quello tedesco (4,4%). Anche al netto delle seconde case di montagna, nelle città universitarie il patrimonio sfitto resta significativo, mentre una stanza singola a Milano ha raggiunto i 732 euro al mese e a Bologna i 632, con rincari nazionali fino a 150 euro in un anno (Leggo, Istat). La protesta delle tende, partita dal Politecnico nel 2023 e dilagata in oltre 25 atenei, ha reso visibile uno squilibrio che il mercato amplifica: dove la domanda eccede l’offerta, il proprietario alza il prezzo senza migliorare l’immobile.
Da qui l’opportunità di un patto. Recuperare e rimettere sul mercato dell’affitto regolare lo sfitto dei centri storici — con incentivi fiscali, garanzie pubbliche sul canone e contratti calmierati per studenti — legherebbe l’identità universitaria alla rendita immobiliare invece di contrapporle. Un appartamento ristrutturato e affittato a studenti residenti rende, rivaluta il quartiere e ne preserva la vitalità diffusa, evitando il modello del dormitorio recintato. È la strada che l’esperienza europea indica come più sostenibile: non scegliere tra rendita e comunità, ma far rifiorire i centri storici trasformando il fuori sede da problema abitativo in motore di riqualificazione urbana.