Studenti stranieri e affitti brevi: lo stesso mercato visto da due lati

Gli studenti fuori sede in Italia sono circa 900 mila; i posti letto nelle residenze universitarie sono poco più di 46 mila, appena il 5% della domanda. Scenari Immobiliari stimava già nel 2023 un fabbisogno intorno ai 130 mila posti. Il Piano nazionale di ripresa e resilienza punta a 60 mila nuovi posti letto entro giugno 2026, ma il percorso è in ritardo, tanto che la revisione del PNRR approvata a fine novembre 2025 ha esteso i tempi di realizzazione. Anche a obiettivo raggiunto, l’offerta istituzionale resterebbe una frazione del fabbisogno.

In assenza di un’offerta strutturata, il mercato si è organizzato da sé, e lo ha fatto seguendo l’incentivo più forte: quello della locazione breve turistica. È qui che si gioca il nodo centrale, ed è un errore analitico trattare lo student housing e il comparto dei bed & breakfast come due settori distinti. Sono due usi concorrenti dello stesso stock immobiliare. Il proprietario di un bilocale in zona universitaria non sceglie tra “fare l’albergatore” e “fare altro”: sceglie tra ospitare turisti e ospitare studenti, valutando rendimento, rischio e fatica gestionale.

Il confronto, a oggi, pende dalla parte del turismo. La rotazione breve promette un rendimento lordo superiore, maggiore flessibilità d’uso e una percepita riduzione del rischio inquilino. Le città a più alta vocazione universitaria sono anche le più esposte turisticamente, e questo moltiplica la pressione: a Milano la tariffa media giornaliera di un affitto breve si aggira sui 92 euro, a Roma sugli 87, a Firenze sugli 84. A quei livelli, sottrarre l’immobile alla locazione studentesca di medio periodo diventa, per il singolo proprietario, una scelta economicamente razionale.

Il problema è che questa razionalità individuale produce un esito collettivo problematico. Sottraendo stock al mercato residenziale, comprime l’offerta proprio nel segmento di cui lo student housing ha più bisogno: l’affitto per uno o due semestri, una durata che non è né il giorno del turista né i quattro anni della famiglia stanziale. Gli effetti sui prezzi sono ormai misurabili. Tra il 2021 e il 2025 il canone medio di una stanza singola è salito del 73% a Bologna, del 61% a Padova, del 59% a Firenze, del 44% a Milano e del 41% a Roma. In valore assoluto, a fine 2025 una singola costa in media circa 714 euro a Milano, 651 a Bologna, 577 a Roma, 508 a Padova. Solo nell’ultimo anno l’incremento ha superato l’11%.