Dal 20 maggio 2026 le piattaforme di affitto breve trasmettono ogni mese alle autorità, per ciascun alloggio, il numero di notti vendute, gli ospiti per notte, il loro paese di residenza e il numero di registrazione dell'immobile (Regolamento UE 2024/1028). In Italia il Codice Identificativo Nazionale, introdotto dal decreto legge 145/2023, va richiesto sulla Banca dati nazionale delle strutture ricettive, esposto all'esterno e indicato in ogni annuncio, con sanzioni da 800 a 8.000 euro per chi non lo chiede e da 500 a 5.000 per chi non lo pubblica.
La lista, per chi affitta qualche settimana alla volta, non finisce lì. Servono rilevatori di gas e di monossido di carbonio funzionanti e un estintore a norma raggiungibile. Ogni ospite va comunicato alla questura entro ventiquattro ore attraverso il portale Alloggiati Web. C'è la tassa di soggiorno da incassare e riversare al Comune, con regole che cambiano da città a città, e le rilevazioni regionali sui flussi turistici. Sul piano fiscale la cedolare secca resta al 21% su una sola unità immobiliare, e sale al 26% dalla seconda in poi, mentre le piattaforme continuano a trattenere il 21% a titolo di acconto. Oltre quattro appartamenti destinati nello stesso anno alla locazione breve si presume l'attività d'impresa, con tutto quello che comporta in termini di partita IVA e contabilità.
Cinque adempimenti diversi, tre amministrazioni, una tassazione che cresce con il secondo immobile.
Adesso il confronto. Un contratto per studenti universitari ai sensi dell'articolo 5 della legge 431 del 1998 dura da sei mesi a tre anni, si può stipulare nei comuni sede di università o di corsi distaccati, e segue gli accordi territoriali locali. Il proprietario lo registra all'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni. Fine degli obblighi ricorrenti. Niente CIN, niente portale della questura a ogni arrivo, niente tassa di soggiorno, niente estintore imposto per legge, nessuna soglia oltre cui si diventa imprenditori. In cambio, il canone concordato porta la cedolare secca al 10% e l'IMU ridotta al 75% dell'aliquota comunale (vale solo nei in alcuni comuni e in particolari condizioni). Tra il 26% dell'affitto breve sul secondo immobile e il 10% del canone concordato la differenza è di sedici punti sul lordo incassato, prima ancora di contare il tempo che il proprietario non passa più davanti a un portale. Sul confronto tra rendimento lordo e netto avevamo fatto i conti in Il netto premia lo studente.
Per l'Erasmus in entrata la durata cambia le carte. Un semestre dura quattro o cinque mesi, sotto la soglia minima del contratto per studenti, e la strada praticabile diventa il contratto transitorio, da uno a diciotto mesi, con l'esigenza temporanea documentata. Nei comuni ad alta tensione abitativa, se il transitorio è stipulato a canone concordato secondo l'accordo territoriale, l'Agenzia delle Entrate ammette la cedolare al 10%. Sugli adempimenti verso lo studente straniero la distanza fra i due mondi resta netta: per un cittadino dell'Unione europea non serve alcuna comunicazione di ospitalità, per un extracomunitario la cessione di fabbricato va presentata alla questura entro quarantotto ore, una volta sola, non a ogni ingresso. Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità. Ne avevamo scritto in Affittare a uno studente Erasmus: cosa sapere prima di investire.
Resta il punto che decide davvero, cioè il prezzo. Secondo l'indice di HousingAnywhere di gennaio 2026, una stanza per studenti costa 990 euro al mese ad Amsterdam, 850 a Rotterdam, 800 a Parigi. In Italia, a settembre 2026, la media della stanza si colloca a 664 euro a Milano e a 655 a Bologna, in calo del 4,6% in un anno. Uno studente olandese che arriva a Bologna per un semestre confronta i 655 euro con i 990 che paga in patria, e li legge come un risparmio. Il proprietario italiano, dal canto suo, confronta gli stessi 655 euro con il canone di una locazione ordinaria spalmata su dodici mesi, e li legge come un aumento. Entrambi hanno ragione, perché stanno guardando due mercati diversi che per cinque mesi si sovrappongono nello stesso appartamento.
Qui serve dire rispetto a cosa si misura. Un canone tarato sul potere d'acquisto nord europeo è competitivo per chi arriva da Amsterdam e resta fuori portata per uno studente fuorisede italiano con una borsa Erasmus da 400 euro al mese, che è la cifra riconosciuta dagli atenei italiani per i paesi del primo gruppo di costo nell'anno 2026/27. Il parametro non è naturale, è una scelta di posizionamento. Regge quando il prezzo compra qualcosa di reale, cioè un appartamento verificato, un contratto in regola, un interlocutore che risponde prima e durante il soggiorno. Diventa una rendita da asimmetria informativa quando il sovrapprezzo esiste solo perché chi arriva non conosce il mercato locale, e su quel crinale si gioca la reputazione di una città universitaria. Abbiamo già visto cosa succede quando la pressione sulle stesse case arriva dagli affitti turistici in Affitti brevi, quando la proporzionalità diventa un numero.
Chi possiede un appartamento in una città universitaria ha davanti due percorsi con carichi amministrativi incomparabili. Il primo chiede un codice nazionale, un registro europeo, una comunicazione ogni ventiquattro ore e una tassazione al 26% dal secondo immobile. Il secondo chiede una registrazione ogni sei o dodici mesi e paga il 10%. Il primo si riempie di weekend, il secondo di semestri.
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Quali obblighi ha chi affitta con il contratto breve nel 2026? Richiesta ed esposizione del CIN sulla Banca dati nazionale delle strutture ricettive, rilevatori di gas e monossido più estintore, comunicazione degli ospiti alla questura entro 24 ore, tassa di soggiorno comunale e, dal 20 maggio 2026, il numero di registrazione previsto dal Regolamento UE 2024/1028.
Quale contratto si usa per uno studente Erasmus che resta un semestre? Il contratto per studenti universitari parte da sei mesi, quindi per un semestre di quattro o cinque mesi si usa il contratto transitorio, da uno a diciotto mesi, con esigenza temporanea documentata e registrazione entro trenta giorni.
Quanto si paga di tasse affittando a studenti? Con il canone concordato la cedolare secca è al 10% e l'IMU si riduce al 75% dell'aliquota comunale, contro il 21% dell'affitto breve sulla prima unità e il 26% dalla seconda in poi.
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Fonti: Regolamento UE 2024/1028 (registrazione degli alloggi e trasmissione mensile dei dati dal 20 maggio 2026); decreto legge 145/2023 (CIN, Banca dati nazionale delle strutture ricettive, sanzioni e dispositivi di sicurezza); legge 431/1998, articolo 5 (contratti per studenti universitari e transitori); Agenzia delle Entrate (cedolare secca 10% sui contratti a canone concordato, 21% e 26% sulle locazioni brevi); decreto legislativo 286/1998 (comunicazione di ospitalità per cittadini extra UE); HousingAnywhere (indice dei canoni per stanza, gennaio 2026); idealista/news (canoni medi delle stanze in Italia, settembre 2026); Università di Padova (contributi Erasmus+ per gruppo di paesi, 2026/27).
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